自然資規(guī)〔2019〕3號

各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市自然資源主管部門，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團自然資源主管部門，部有關(guān)直屬單位，各派出機構(gòu)，部機關(guān)各司局：

為深入貫徹習近平總書記對加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要指示批示精神，認真落實《國務院辦公廳關(guān)于推進養(yǎng)老服務發(fā)展的意見》（國辦發(fā)〔2019〕5號）的工作部署，圍繞居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為補充、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務體系建設(shè)，合理規(guī)劃養(yǎng)老服務設(shè)施空間布局，切實保障養(yǎng)老服務設(shè)施用地，促進養(yǎng)老服務發(fā)展，現(xiàn)提出以下指導意見。

一、合理界定養(yǎng)老服務設(shè)施用地

（一）明確養(yǎng)老服務設(shè)施用地范圍。養(yǎng)老服務設(shè)施用地是指專門為老年人提供生活照料、康復護理、托管照護、醫(yī)療衛(wèi)生等服務的房屋和場地設(shè)施所使用的土地，包括敬老院、老年養(yǎng)護院、養(yǎng)老院等機構(gòu)養(yǎng)老服務設(shè)施的用地，養(yǎng)老服務中心、日間照料中心等社區(qū)養(yǎng)老服務設(shè)施的用地等。

（二）依法依規(guī)確定土地用途和年期。供應養(yǎng)老服務設(shè)施用地，應當依據(jù)詳細規(guī)劃，對照《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標準確定土地用途，根據(jù)法律法規(guī)和相關(guān)文件的規(guī)定確定土地使用權(quán)出讓年期等。養(yǎng)老服務設(shè)施與其他功能建筑兼容使用同一宗土地的，根據(jù)主用途確定該宗地土地用途和土地使用權(quán)出讓年期。對土地用途確定為社會福利用地，以出讓方式供應的，出讓年限不得超過50年；以租賃方式供應的，租賃年限不得超過20年。

二、統(tǒng)籌規(guī)劃養(yǎng)老服務設(shè)施用地空間布局

（三）保障養(yǎng)老服務設(shè)施規(guī)劃用地規(guī)模。各地要強化國土空間規(guī)劃統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用，落實“多規(guī)合一”，在編制市、縣國土空間總體規(guī)劃時，應當根據(jù)本地區(qū)人口結(jié)構(gòu)、老齡化發(fā)展趨勢，因地制宜提出養(yǎng)老服務設(shè)施用地的規(guī)模、標準和布局原則。對現(xiàn)狀老齡人口占比較高和老齡化趨勢較快的地區(qū)，應適當提高養(yǎng)老服務設(shè)施用地比例。各級自然資源主管部門在組織對國土空間總體規(guī)劃進行審查時要嚴格把關(guān)，確保養(yǎng)老服務設(shè)施用地規(guī)模達標、布局合理。

（四）統(tǒng)籌落實養(yǎng)老服務設(shè)施規(guī)劃用地。編制詳細規(guī)劃時，應落實國土空間總體規(guī)劃相關(guān)要求，充分考慮養(yǎng)老服務設(shè)施數(shù)量、結(jié)構(gòu)和布局需求，對獨立占地的養(yǎng)老服務設(shè)施要明確位置、指標等，對非獨立占地的養(yǎng)老服務設(shè)施要明確內(nèi)容、規(guī)模等要求，為項目建設(shè)提供審核依據(jù)。新建城區(qū)和新建居?。ㄐ。﹨^(qū)要按照相應國家標準規(guī)范，配套建設(shè)養(yǎng)老服務設(shè)施，并與住宅同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步驗收。已建成城區(qū)養(yǎng)老服務設(shè)施不足的，應結(jié)合城市功能優(yōu)化和有機更新等統(tǒng)籌規(guī)劃，支持盤活利用存量資源改造為養(yǎng)老服務設(shè)施，保證老年人就近養(yǎng)老需求。

（五）嚴格養(yǎng)老服務設(shè)施規(guī)劃許可和核實。市、縣自然資源主管部門要嚴格審查新建住宅項目的建設(shè)工程設(shè)計方案等，對不符合規(guī)劃條件、養(yǎng)老服務設(shè)施規(guī)劃設(shè)計標準和規(guī)范要求的，不予核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，不予通過規(guī)劃核實。

三、保障和規(guī)范養(yǎng)老服務設(shè)施用地供應

（六）規(guī)范編制養(yǎng)老服務設(shè)施供地計劃。市、縣自然資源主管部門應當根據(jù)本地區(qū)養(yǎng)老服務需求，分階段供應國土空間總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃確定的養(yǎng)老服務設(shè)施用地，并落實到年度建設(shè)用地供應計劃，做到應保盡保。具備條件的地區(qū)，可在建設(shè)用地供應計劃中明確擬供應養(yǎng)老服務設(shè)施用地的宗地位置、面積、用途等。涉及新增建設(shè)用地的，在土地利用年度計劃中優(yōu)先予以安排。

（七）明確用地規(guī)劃和開發(fā)利用條件。敬老院、老年養(yǎng)護院、養(yǎng)老院等機構(gòu)養(yǎng)老服務設(shè)施用地一般應單獨成宗供應，用地規(guī)模原則上控制在3公頃以內(nèi)。出讓住宅用地涉及配建養(yǎng)老服務設(shè)施的，在土地出讓公告和合同中應當明確配建、移交的養(yǎng)老服務設(shè)施的條件和要求。鼓勵養(yǎng)老服務設(shè)施用地兼容建設(shè)醫(yī)衛(wèi)設(shè)施，用地規(guī)模原則上控制在5公頃以內(nèi)，在土地出讓時，可將項目配套建設(shè)醫(yī)療服務設(shè)施要求作為土地供應條件并明確不得分割轉(zhuǎn)讓。

（八）依法保障非營利性養(yǎng)老服務機構(gòu)用地。市、縣自然資源主管部門應結(jié)合養(yǎng)老服務設(shè)施用地規(guī)劃布局和建設(shè)用地供應計劃統(tǒng)籌安排，充分保障非營利性養(yǎng)老服務機構(gòu)劃撥用地需求。以劃撥方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，非營利性養(yǎng)老服務機構(gòu)可憑登記機關(guān)發(fā)給的社會服務機構(gòu)登記證書和其他法定材料，向所在地的市、縣自然資源主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請，經(jīng)有建設(shè)用地批準權(quán)的人民政府批準后，市、縣自然資源主管部門同步核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地劃撥決定書。鼓勵非營利性養(yǎng)老服務機構(gòu)以租賃、出讓等有償使用方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)，支持政府以作價出資或者入股方式提供土地，與社會資本共同投資建設(shè)養(yǎng)老服務項目。

（九）以多種有償使用方式供應養(yǎng)老服務設(shè)施用地。對單獨成宗供應的營利性養(yǎng)老服務設(shè)施用地，應當以租賃、先租后讓、出讓方式供應，鼓勵優(yōu)先以租賃、先租后讓方式供應。國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓（租賃）計劃公布后，同一宗養(yǎng)老服務設(shè)施用地只有一個意向用地者的，市、縣自然資源主管部門可按照協(xié)議方式出讓（租賃）；有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣、掛牌方式出讓（租賃）。

（十）合理確定養(yǎng)老服務設(shè)施用地供應價格。以出讓方式供應的社會福利用地，出讓底價可按不低于所在級別公共服務用地基準地價的70%確定；基準地價尚未覆蓋的地區(qū)，出讓底價不得低于當?shù)赝恋厝〉?、土地開發(fā)客觀費用與相關(guān)稅費之和。以租賃方式供應的社會福利用地，由當?shù)厝嗣裾贫ㄗ畹妥饨饦藴?，并在土地租賃合同中明確租金調(diào)整的時間間隔和調(diào)整方式。

（十一）規(guī)范存量土地改變用途和收益管理。土地使用權(quán)人申請改變存量土地用途用于建設(shè)養(yǎng)老服務設(shè)施，經(jīng)審查符合詳細規(guī)劃的，市、縣自然資源主管部門應依法依規(guī)辦理土地用途改變手續(xù)。建成的養(yǎng)老服務設(shè)施由非營利性養(yǎng)老機構(gòu)使用的，原劃撥土地可繼續(xù)劃撥使用，原有償使用的土地可不增收改變規(guī)劃條件的地價款等；不符合劃撥條件的，原劃撥使用的土地，經(jīng)市、縣人民政府批準，依法辦理有償使用手續(xù)，補繳土地出讓價款；原有償使用的土地，土地使用權(quán)人可以與市、縣自然資源主管部門簽訂國有建設(shè)用地有償使用合同變更協(xié)議或重新簽訂合同，調(diào)整有償使用價款。

（十二）利用存量資源建設(shè)養(yǎng)老服務設(shè)施實行過渡期政策。鼓勵利用商業(yè)、辦公、工業(yè)、倉儲存量房屋以及社區(qū)用房等舉辦養(yǎng)老機構(gòu)，所使用存量房屋在符合詳細規(guī)劃且不改變用地主體的條件下，可在五年內(nèi)實行繼續(xù)按土地原用途和權(quán)利類型適用過渡期政策；過渡期滿及涉及轉(zhuǎn)讓需辦理改變用地主體手續(xù)的，新用地主體為非營利性的，原劃撥土地可繼續(xù)以劃撥方式使用，新用地主體為營利性的，可以按新用途、新權(quán)利類型、市場價格，以協(xié)議方式辦理，但有償使用合同和劃撥決定書以及法律法規(guī)等明確應當收回土地使用權(quán)的情形除外。

（十三）支持利用集體建設(shè)用地發(fā)展養(yǎng)老服務設(shè)施。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可依法使用本集體經(jīng)濟組織所有的建設(shè)用地自辦或以建設(shè)用地使用權(quán)入股、聯(lián)營等方式與其他單位和個人共同舉辦養(yǎng)老服務設(shè)施。符合國土空間規(guī)劃和用途管制要求、依法取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以按照集體經(jīng)營性建設(shè)用地的有關(guān)規(guī)定，依法通過出讓、出租等方式交由養(yǎng)老服務機構(gòu)用于養(yǎng)老服務設(shè)施建設(shè)，雙方簽訂書面合同，約定土地使用的權(quán)利義務關(guān)系。鼓勵盤活利用鄉(xiāng)村閑置校舍、廠房等建設(shè)敬老院、老年活動中心等鄉(xiāng)村養(yǎng)老服務設(shè)施。

四、加強養(yǎng)老服務設(shè)施用地服務和監(jiān)管

（十四）規(guī)范養(yǎng)老服務設(shè)施登記。單獨成宗的養(yǎng)老服務設(shè)施用地應當整宗登記，不得分割登記。新建住宅小區(qū)配套養(yǎng)老服務設(shè)施竣工后辦理首次登記的，配套養(yǎng)老服務設(shè)施依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者約定正式移交后辦理轉(zhuǎn)移登記的，營利性養(yǎng)老機構(gòu)以有償取得的土地、設(shè)施等資產(chǎn)進行抵押、商業(yè)銀行向產(chǎn)權(quán)明晰的民辦養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)放資產(chǎn)（設(shè)施）抵押貸款辦理不動產(chǎn)抵押登記的，整合閑置設(shè)施改造為養(yǎng)老服務設(shè)施需要辦理不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應積極予以辦理。

（十五）嚴格限制養(yǎng)老服務設(shè)施用地改變用途。詳細規(guī)劃確定的養(yǎng)老服務設(shè)施用地，未經(jīng)履行法定修改程序不得隨意改變土地用途。養(yǎng)老服務機構(gòu)因自身原因不再使用養(yǎng)老服務設(shè)施用地，屬于劃撥用地的，由市、縣政府收回國有建設(shè)用地使用權(quán)，根據(jù)其取得成本、地上建筑物價格評估結(jié)果對原土地使用權(quán)人給予補償；屬于有償方式用地的，可以整體轉(zhuǎn)讓繼續(xù)用于養(yǎng)老服務，原土地有償使用合同中約定的義務由受讓人承擔，或者由政府收回國有建設(shè)用地使用權(quán)并給予合理補償。本文件發(fā)布前，土地使用者依法取得的養(yǎng)老服務設(shè)施用地，繼續(xù)按劃撥決定書規(guī)定或者合同約定管理。

（十六）加強養(yǎng)老服務設(shè)施規(guī)劃和用地監(jiān)管。市、縣自然資源主管部門應當在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或劃撥決定書中明確配建養(yǎng)老服務設(shè)施的面積、開發(fā)投資條件和開發(fā)建設(shè)周期，以及建成后交付、運營、管理、監(jiān)管方式等。各級自然資源部門要積極參與跨部門養(yǎng)老服務綜合監(jiān)管制度建設(shè)，與相關(guān)部門建立養(yǎng)老服務設(shè)施規(guī)劃和用地協(xié)同監(jiān)管機制。養(yǎng)老服務機構(gòu)用地情況應當納入土地市場信用體系，實施守信激勵、失信懲戒。

本指導意見自下發(fā)之日起執(zhí)行，有效期五年。

自然資源部

2019年11月27日