關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施

為全面貫徹落實黨中央、國務(wù)院和省委、省政府決策部署，促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，有效防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，現(xiàn)制定如下措施。

一、優(yōu)化住房公積金貸款政策

（一）推進商業(yè)銀行住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款，支持將商業(yè)銀行的存量住房按揭貸款轉(zhuǎn)為“商”“公”組合貸款或住房公積金貸款。

（二）繼續(xù)推動異地繳存職工回邵購房，放寬異地繳存職工在我市購買商品住房申請住房公積金貸款的條件，取消需夫妻雙方至少有一方具有邵陽戶籍的限制；取消所購住房為本市首套住房的限制；取消申請人需在就業(yè)地繳存住房公積金的限制。

（三）繳存職工購買我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按揭樓盤新建商品住房且申請住房公積金貸款的，可以提取職工（含配偶）住房公積金支付首付款（不再限定是首套房）。

（四）允許父母提取住房公積金為子女在我市購買商品住房。

二、發(fā)揮住房公積金支持作用

（一）繳存職工家庭最高可貸款額度為60萬元；邵陽市高層次人才和符合國家政策已生育三孩的繳存職工家庭申請住房公積金貸款購房的，最高可貸款額度為80萬元。

（二）符合住房公積金貸款條件的開發(fā)項目，開發(fā)企業(yè)貸款申請資料提供齊全后，10個工作日內(nèi)完成審批放款。

（三）全日制大專學(xué)歷及以上大學(xué)畢業(yè)生，畢業(yè)3年內(nèi)在我市行政區(qū)劃內(nèi)就業(yè)，連續(xù)足額繳存住房公積金6個月（含）以上，在我市購買首套商品住房，住房公積金貸款額度可按公積金余額計算的可貸額度上浮30%，最高不超過80萬元。

（四）調(diào)整使用住房公積金購買我市商品住房房屋套數(shù)認定標準，繳存職工在我市購買商品住房申請住房公積金貸款的，家庭住房套數(shù)認定以我市房屋登記查詢信息為準。

三、加大金融政策支持力度

（一）降低融資成本。銀行業(yè)金融機構(gòu)要用足用好用活國家信貸政策，最大限度降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)貸款利率，對存量開發(fā)貸款、新增開發(fā)貸款，金融機構(gòu)根據(jù)企業(yè)資信狀況、金融機構(gòu)自身管理實際同比給予一定幅度優(yōu)惠。

（二）金融支持現(xiàn)房銷售項目。鼓勵商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，對現(xiàn)房銷售項目在系統(tǒng)內(nèi)爭取最優(yōu)支持政策，提高現(xiàn)房銷售項目開發(fā)貸額度、延長開發(fā)貸期限、降低開發(fā)貸利率。

四、調(diào)整優(yōu)化住房信貸政策

（一）引導(dǎo)銀行業(yè)金融機構(gòu)實施差別化住房信貸政策，以家庭為單位，首套房最低首付比例為15%，第二套住房最低首付比例為 25%，取消住房貸款利率下限，銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)結(jié)合本機構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平，對資信良好的客戶給予系統(tǒng)內(nèi)最大的利率優(yōu)惠。

（二）加強住房信貸支持，居民家庭在邵陽市行政區(qū)域內(nèi)申請貸款購買商品住房時，在所屬縣市范圍內(nèi)無住房的，均按首套住房認定，享受“認房不認貸”政策。

五、合理優(yōu)化企業(yè)稅收繳納方式

（一）對不計容的地下車位、人防工程等在進行土地出讓成本分攤時，不計算金額。

（二）全市保交房重點項目和存在符合《稅收征管法》及其實施細則規(guī)定的特殊困難情形的項目，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)核準，可辦理延期繳納稅款，本金與滯納金可以分開繳納，欠繳稅款本金部分延期最長不超過三個月；本金繳清后，不再計算新的滯納金，滯納金延期最長不超過一年。

（三）自然資源和規(guī)劃部門在簽訂土地出讓合同時，對用途為城鎮(zhèn)住宅、商服兼容的房地產(chǎn)用地，要依據(jù)項目土地評估報告底價，分別明確不同用途對應(yīng)土地使用權(quán)的價格，產(chǎn)生溢價的同比增加，為企業(yè)計算繳納相關(guān)稅費提供依據(jù)。

六、多渠道擴大住房消費

根據(jù)本地實際情況，對在2025年6月30日前購買新建商品住房（不低于屬地成本控制價）的全日制碩士研究生學(xué)位及以上畢業(yè)生、符合國家生育政策生育三孩且子女均未成年的家庭，每個家庭給予購房補貼2萬元。市區(qū)房交會期間，開展政策解讀和宣傳、采取發(fā)放住房消費券等措施，更好滿足剛性和改善性住房需求。支持科研機構(gòu)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大專院校、機關(guān)企事業(yè)等單位集中團購商品住房，團購價格不納入城市商品房價格監(jiān)測范圍。

七、實施購買住宅契稅補貼

（一）市區(qū)房交會期間購買參展單位的新建商品房的（含保交房項目庫存網(wǎng)簽到政府平臺公司的新建商品房），由市財政按其所繳納契稅額對購房人予以全額補貼。

（二）2024年9月1日至2025年6月30日，購房人在邵陽市城區(qū)購買新建商品住宅（住宅網(wǎng)簽價不低于市區(qū)成本控制價，下同）五年內(nèi)不出售轉(zhuǎn)讓的，簽訂商品房買賣網(wǎng)簽合同，并在3個月內(nèi)全部繳清交易契稅的，由市財政部門對購房人予以契稅補貼，補貼金額為繳納契稅稅額的50%。購房人憑網(wǎng)簽備案購房合同和契稅完稅證明，在網(wǎng)簽備案之日起3個月內(nèi)完成契稅補貼申請，逾期不予補貼。

八、支持購買非住宅商品房創(chuàng)業(yè)

結(jié)合本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對于購買新建非住宅商品房（不含車位）創(chuàng)業(yè)的單位和個人，在取得不動產(chǎn)權(quán)證和辦理工商營業(yè)執(zhí)照后，由屬地市或縣（市）財政部門按所繳納交易契稅金額的50%發(fā)放非住宅商品房創(chuàng)業(yè)補貼。

九、保障進城購房農(nóng)村戶口居民權(quán)益

農(nóng)村戶口居民進城購房，根據(jù)本人意愿可辦理戶口遷移，一視同仁享受義務(wù)教育階段子女入學(xué)待遇。原村集體組織成員享受的權(quán)益（含土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地資格權(quán)、集體收益分配權(quán)）不變。進城購房辦理戶口遷移后再生育的子女，按政策規(guī)定同等享受原村集體經(jīng)濟組織成員的權(quán)益（已獲得公務(wù)員身份的個體除外）。

十、降低公寓居民用房使用成本

居住在公寓的居民住戶，符合“一戶一表”安裝條件和建設(shè)標準的，由供水、供電、供氣部門抄表到戶后，用戶可持房屋所有權(quán)證或不動產(chǎn)登記證書等證件，申請執(zhí)行城鎮(zhèn)居民用水用電用氣價格標準。不具備商業(yè)經(jīng)營條件的商鋪、背街門面，且實際用于居住的，經(jīng)審核批準后，可參照公寓執(zhí)行城鎮(zhèn)居民用水用電用氣價格標準。

十一、鼓勵現(xiàn)房銷售試點

（一）房屋預(yù)售。2024年8月1日前已經(jīng)出讓的土地，按《湖南省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法》（2022年10月8日湖南省人民政府令第310號修改）執(zhí)行；2024年8月1日后到2024年9月1日前已經(jīng)出讓的土地，按《湖南省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法》（2024年7月5日湖南省人民政府令第321號公布）規(guī)定執(zhí)行；2024年9月1日起新出讓的土地，在土地出讓時未明確預(yù)售條件的，全面鼓勵實行現(xiàn)房出售。

（二）落實現(xiàn)房銷售項目土地出讓條件與優(yōu)化土地價款繳納方式。實行現(xiàn)房銷售的項目，土地掛牌時必須達到凈地出讓條件。用地紅線外道路、電力、燃氣、給排水等基礎(chǔ)設(shè)施配套必須保證項目具備開工建設(shè)條件。項目在土地出讓時按出讓掛牌價的30%繳納土地競買保證金；土地出讓金總額1億元以內(nèi)的，在簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》后一個月內(nèi)首次繳納土地價款的50%，余款可在6 個月內(nèi)繳清。

（三）合理確定宗地內(nèi)商業(yè)用地面積。在符合規(guī)劃設(shè)計要求前提下，實行現(xiàn)房銷售的項目，開發(fā)企業(yè)可在規(guī)劃條件商住比例的上限以內(nèi)，自行決定商住比例。已批準未實施的項目，支持“商”改“住”調(diào)整。

（四）預(yù)售項目的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費等規(guī)費可延遲至辦理預(yù)售許可證時繳納，現(xiàn)房銷售項目的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等規(guī)費可延遲至辦理新建商品房銷售備案證時繳納。

（五）對實行商品房現(xiàn)房銷售的開發(fā)企業(yè)依法依規(guī)落實稅費優(yōu)惠政策。項目開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生的增量留抵退稅，按照有關(guān)稅收政策規(guī)定辦理退稅手續(xù)。

十二、優(yōu)化營商環(huán)境

（一）受讓人簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》后，可申請辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等開發(fā)報建手續(xù)?，F(xiàn)房銷售項目可以在付清所開發(fā)地塊剩余土地出讓價款后，辦理相應(yīng)地塊的土地使用權(quán)證。

（二）鼓勵商品房開發(fā)企業(yè)提高裝配式建筑比例，但不作為初步設(shè)計審查等報建審批前置條件。各相關(guān)職能部門可容缺辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃設(shè)計方案審查、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等審批手續(xù)，其中用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃設(shè)計方案審查、建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理，每個環(huán)節(jié)從受理到辦結(jié)不超過12個工作日，施工許可證從受理到辦結(jié)不超過5個工作日。相關(guān)部門在辦理質(zhì)量安全監(jiān)管、消防、人防、規(guī)劃、城建檔案等驗收手續(xù)上要靠前服務(wù)，工程竣工后，各部門在收到企業(yè)辦理驗收申請之日起8個工作日內(nèi)出具質(zhì)量安全監(jiān)管、消防驗收、人防、規(guī)劃、城建檔案等使用意見（或驗收報告等）。

十三、支持高品質(zhì)住宅建設(shè)

完善出讓地塊周邊配套設(shè)施，支持因地制宜開發(fā)低密度、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。按照“綠色、耐久、配套、適齡、智能、人文”要求，推行土地出讓“競地價、競品質(zhì)”試點示范，在不低于基準地價70%的情況下，適當(dāng)降低土地出讓底價，重點在稀缺優(yōu)質(zhì)、配套完善地塊布局，引導(dǎo)房企建設(shè)一批高品質(zhì)的改善性住房。將高品質(zhì)住宅項目納入金融支持范圍，鼓勵銀行等金融機構(gòu)對符合條件的企業(yè)、項目通過開辟綠色通道、加大信貸支持力度、降低信貸融資成本等方式給予支持。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按程序優(yōu)化項目未開發(fā)部分的規(guī)劃設(shè)計方案，提高項目品質(zhì)。支持公共配套設(shè)施配齊配全和集中布局，優(yōu)化推廣房屋計容建筑面積計算規(guī)則，架空層、配套公共服務(wù)設(shè)施、公共適老設(shè)施、綠化平臺和開敞式公共活動平臺等不計容積率（其中首層綠化平臺面積按20%折算計入建筑項目綠地率和綠地面積），提升居民的幸福指數(shù)。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)合理布局建設(shè)風(fēng)雨連廊、公共架空層、室外休憩和活動場地、社區(qū)食堂、公共會客廳、圖書閱覽室等，增加更多可變空間，滿足業(yè)主對美好生活的需求。出具規(guī)劃條件時，應(yīng)為后續(xù)的建筑方案預(yù)留一定彈性。

十四、優(yōu)化支持地下車庫（位）去庫存

（一）根據(jù)不同區(qū)位、不同住房產(chǎn)品，調(diào)整優(yōu)化商品住房項目停車位規(guī)劃配比。新建房地產(chǎn)項目（含已出讓尚未建設(shè)的開發(fā)項目）停車位配比下限為1:0.8。

（二）優(yōu)化住宅小區(qū)地下車庫（位）確權(quán)登記辦法。除單獨銷售的地下車位外，其它與商品房配套銷售的地下車庫（位）不再收取物業(yè)維修基金，其維修管理納入地上對應(yīng)建筑物一并管理。辦理不動產(chǎn)登記后的車庫（位）可依法轉(zhuǎn)讓、出租、贈與、抵押。

（三）出臺城市停車管理辦法，規(guī)范停車管理。強化道路停車泊位管理，實行“一路一策”，靈活設(shè)置分時段泊位，對市中心城區(qū)主次干道、背街小巷的亂停亂放車輛（含機動車和非機動車）、私圈亂占停車泊位的“僵尸車”等違法行為進行整治和處罰。

十五、盤活存量房地產(chǎn)用地

鼓勵企業(yè)充分合理開發(fā)利用土地，在符合規(guī)劃的前提下，報經(jīng)市或縣（市）人民政府批準后，可按規(guī)定分割宗地；支持企業(yè)依法轉(zhuǎn)讓、與各級政府協(xié)商收回或置換無法繼續(xù)開發(fā)的土地，經(jīng)市或縣（市）政府批準后簽訂補充協(xié)議。支持企業(yè)通過兼并重組、引入第三方資金、轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)等方式，推動項目建設(shè)；企業(yè)以存量土地出資（入股）或者引入投資方共同成立新公司的，報經(jīng)市或縣（市）人民政府批準后，市或縣（市）自然資源主管部門可與其簽訂補充協(xié)議變更出讓合同，或者簽訂新的出讓合同重新設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，以新的公司作為土地使用權(quán)人辦理開發(fā)建設(shè)手續(xù)，支持以原土地出讓合同所規(guī)定的使用年限為依據(jù)，以新簽訂合同時間為基準，重新計算土地使用年限，不扣減原土地閑置年限。

十六、盤活存量商品房庫存

（一）支持利用公積金增值收益等相關(guān)資金收購適量的存量房源，作為公共租賃住房和保障性住房。支持地方國企按照市場化、法治化原則，以合理價收購存量商品房用于配售和配租型保障房。參與配租和配售保障性住房的開發(fā)企業(yè)，要將政府或地方國企收購配租或配售型保障住房的資金，優(yōu)先用于償還土地出讓欠款和支付新競得的經(jīng)營性房地產(chǎn)項目的土地出讓價款。

（二）支持預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓，對于項目投資額未達到25%的，可以進行預(yù)告登記，保障受讓人合法權(quán)益，在投資額達到法定條件后可辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

（三）實施房地產(chǎn)用地“帶押過戶”，推動可跨銀行辦理覆蓋房地產(chǎn)用地等各類不動產(chǎn)的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。

（四）鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、地方國企、中介機構(gòu)開展房屋“以舊換新”業(yè)務(wù)，參與“以舊換新”業(yè)務(wù)的單位和個人，享受規(guī)定的各項稅費優(yōu)惠政策。

十七、調(diào)整拆遷安置方式

鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)接收房票，購房人持房票購房網(wǎng)簽后，其使用的房票按支付節(jié)點核算可兌付資金，經(jīng)住建部門核算認定后，視同相應(yīng)資金已存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。參與使用房票的房地產(chǎn)企業(yè)，允許其用持有的未兌付房票，結(jié)算后用于支付土地欠款和新競得的經(jīng)營性房地產(chǎn)項目的土地出讓價款。

十八、積極滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求

完善房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，根據(jù)住建部門和金融監(jiān)管部門的“白名單”審核條件要求，動態(tài)確定可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目“白名單”，應(yīng)推盡推，推動“白名單制度”常態(tài)化，促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。引導(dǎo)商業(yè)銀行建立授信綠色通道，應(yīng)貸盡貸，一視同仁滿足不同所有制企業(yè)合理融資需求；對開發(fā)建設(shè)暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。建立住宅專項維修資金配存激勵和負面清單制度，制定支持房地產(chǎn)項目“白名單”工作的商業(yè)銀行名錄，對支持“保交房”項目及現(xiàn)房銷售項目貸款的，住宅專項維修基金按貸款發(fā)放到位資金1:1的比例給予存款轉(zhuǎn)儲支持；貸款支持其他開發(fā)項目的，按不低于1:0.5的比例給予存款轉(zhuǎn)儲支持。對支持不力的銀行取消其預(yù)售資金監(jiān)管資格。

十九、推進保交房項目風(fēng)險化解處置

出臺保交房項目驗收指導(dǎo)意見，解決辦證難問題。支持國有企業(yè)或政府平臺公司參與保交房項目資產(chǎn)、股權(quán)收購，對項目現(xiàn)存未開發(fā)土地或已建成未出售資產(chǎn)，按照“一事一議”方式，經(jīng)雙方協(xié)商，可以低于市場評估價格予以收購，并給予開發(fā)企業(yè)不超過2年的回購期限，籌措資金用于保交房項目建設(shè)。

二十、鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捐建市政道路、幼兒園和中小學(xué)校等公益設(shè)施

經(jīng)市或縣（市）政府研究審批同意，由開發(fā)企業(yè)捐建的不屬于土地出讓合同約定條件必須配建的項目，按捐建項目財評價50%的金額，從該項目收取的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費中予以補貼。多出該項目收取的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費部分，政府不另行補貼，由開發(fā)企業(yè)負擔(dān)。

本文件自2024年9月1日起執(zhí)行，至2026年6月30日止。